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麦肯锡解析建筑业发展趋势:建筑业进入下一个常态,九种变革能够从根本上改变建筑行业!

引言 

 

2017年,麦肯锡全球研究所(MGI)强调,建筑行业需要升级,若升级成功最终可以提高50%至60%生产力,相当于全球1.6万亿美元/年的增量价值。行动的号角已经响起:我们交流过的高管们都在思考如何应对未来的变化。他们越来越认识到,建筑业已不存在是否或是何时会受到影响的问题。变化已经出现了。在发布本报告时,新冠疫情正在逐步发展并加速产生影响,推动建筑产业向下一个新的业态转变。

 

高管们正在努力应付疫情带来的经济动荡、需求延迟,和施工限制以及安全作业程序。但是,对于高管们而言,关注模式变化以及行业变动也同样是至关重要的。正是危机区分出胜利者与失败者,快速大胆采取行动的人会取得成功这项研究分析了整个建筑生态系统将如何变化,现有企业有多少在险价值,以及如何快速采取行动,以适应并建立新的产业结构。我们通过对行业动态的自上而下的审视,对公司数据的自下而上的分析以及高管访谈来对整个价值链进行研究。在撰写报告时,我们致力于为建筑业高管解决最紧迫的长期战略问题:他们在价值链中的哪部分会如何受到影响,受到多少影响,以及他们应考虑哪些措施来为企业未来的发展做好准备。

 

我们希望这些见解将有助于确信即将要发生的变革,为世界各地的建筑企业高管在企业转型过程中提供一盏指路的明灯,帮助他们渡过难关。

 

 

 内容简介 

 

建筑及其相关产业建造起房地产、基础设施和工业结构。这些构成了实体经济的基础,对我们的日常生活也至关重要。从海底隧道到摩天大楼,建筑业已经成功交付了极具挑战性的项目,但是很长一段时间内建筑业在许多方面的表现也不尽人意。新冠疫情可能是又一个危机,给强周期性行业造成了严重破坏。外部市场因素加上分散、复杂的行业属性以及对风险的厌恶,使建筑业变革既困难又缓慢。新冠疫情将极大地加速早已开始的行业颠覆。对于领导者而言,在这样的时代背景下为新业态找到指导方针,并做出大胆的战略决策以成为赢家,比以往任何时候都更为重要。

 

许多研究着眼于模块化结构和可持续性等个别趋势。本篇报告评估了一系列颠覆性趋势将如何结合起来以重塑行业。我们的研究基于和专家、高管的100多次对话,集合了我们服务遍布于建筑产业的客户所积累的第一手经验,和对其他行业转型历程的回顾,以及未来形势的判断。通过对400位全球行业领导者进行问卷调查,我们确认了趋势和场景。最后,我们根据当前的公司数据,对整个价值链中的价值和利润进行定量建模,并对未来进行了情景分析。我们大量证据表明,颠覆将触及整个行业,并且已经开始大规模开始。

 

我们的发现包括:

 

——建筑业是世界上最大的产业,即使在危机之外,建筑业也表现不佳。建筑的产业链占全球GDP13%,但在过去的二十年中,建筑业的生产率仅以每年 1%的速度缓慢增长。尽管建筑行业存在明显的经营风险,工期和造价超支是常态,但息税前利润(EBIT )也仅为5%左右。

 

——九种变革将从根本上改变建筑项目的交付方式,其他类似行业已经经历了许多转变。可持续发展要求、成本压力、熟练工人匮乏、新材料、工业化生产、数字化以及新进入者的结合将改变价值链。未来的变革包括产品化和专业化,增强对价值链的控制以及更加以客户为中心和品牌化。整合和国际化将创造规模经济,以适应在数字化、研发和设备投资、可持续性和人力资本上进行更高水平的投资。

 

——新冠疫情将加速已经开始的大规模变化。我们的研究表明,从现在起的五到十年,建筑业的面貌将大不相同。超过75%的高管调查受访者认为这九种变革很可能会发生,而超过60%的受访者认为这些变革将在未来五年内大规模发生。我们已经看到了具体的变化迹象:例如从2015年到 2018年,北美新建房地产建筑项目的永久模块化建筑市场份额增长了50%,自2013年以来全球排名前2500位的建筑公司中的研发支出增长了约77%。三分之二的调查受访者认为新冠疫情将加速变革,而一半的受访者已经进行了相关投资。

 

——2650亿美元/年的利润池等待颠覆者到来。全球建筑产业价值链(增加值约11万亿美元,利润1.5万亿美元)会发生巨变。根据分资产类别进行的分析和专家访谈,即使当新冠疫情的经济影响减弱时,受到颠覆的细分市场也可能会有40-45%的现有增加值处于风险之中,这些价值可能会转移,例如转为异地制造、消费者剩余或新的利润来源。如果建筑业者获取了这些转移价值,盈利能力可能翻倍,从 5%增至10%。在房地产、基础设施和工业结构等领域变革的规模和步伐以及适当的应对措施各不相同。迅速行动并设法在根本上超越竞争对手的玩家可以在 2650 亿美元的新增和转移利润中(现有利润中的 15%-20%会在体系之内重新分配)抢占最大份额,并且估值更类似于硅谷初创公司而非传统建筑公司。

 

——为了生存和发展,从业者必须做出反应。建筑价值链中的所有参与者都需要制定应对或引领颠覆的策略。对于工程设计、材料分销和物流、总承包和专业分包尤其如此,这些环节都可能面临商品化,并且部分环节的价值份额下降。公司可以尝试捍卫自己的地位并适应环境变化,或者重塑自己以利用这些变化。

 

——投资者对于其投资领域的变革要有洞察力,将有大量的机会产生。政策制定者应帮助建筑行业提高生产力,并提供更好的住房和基础设施。如果业主促成这种变革,他们将以更低的成本获得更好的建筑。

 

 

 核心概要 

 

建筑业包括房地产、基础设施和工业结构,是全球经济中最大的产业,占世界GDP13%。仔细观察其基本盈利能力,可以明显看到建筑行业在经济良好时期面临了压力,在危机时期更甚。我们认为有九个变革将从根本上改变建造方式。能够调整其业务模式的公司将从中受益,而其他公司则可能难以生存。

 

从历史上看,建筑行业的表现一直不佳。

 

从城市景观和大规模的基础设施到持续性创新,建筑行业所取得的成就令人印象深刻。然而,在过去的几十年中,它也饱受糟糕表现的困扰。

 

在过去的 20 年中建筑业年生产率的增长仅为整个经济平均增长水平的三分之一。风险厌恶、碎片化以及难以吸引数字化专业人才,减缓了创新的进程。建筑行业的数字化水平几乎低于其他任何行业。尽管存在高风险和许多无力偿债的情况,盈利能力仍然很低,息税前利润率(EBIT)约为 5%。普遍的工期和预算超支以及冗长的索赔程序降低了客户满意度。

 

整个建筑业将强烈感受到新冠疫情对经济的影响。更广泛的建筑相关产业也将受到强烈影响,其中包括建筑公司的零部件和基础材料供应商、开发商、业主、分销商以及机械和软件提供商。在撰写本文时,全球范围内普遍存在高度的经济不确定性,而建筑业的波动往往比经济整体的波动大得多。麦肯锡全球研究所(MGI)研究表明,如果一切顺利,2021 年初建筑活动可能会恢复到危机前的水平,但是如果长期经济活动受限可能意味着要推迟到2024年甚至更晚。以往的危机对趋势产生了加速作用,这次危机也会引发持久变化,改变现有环境使用方式,例如应用在线渠道或远程工作方式。

 

建筑行业的落后表现是建筑市场基本规则和特征以及行业竞争动态的直接结果。周期性需求导致较低的资本投资,并且定制化需求限制了标准化;建设项目非常复杂,而且越来越复杂,物流需要处理重物和不同的部件;体力劳动的比例很高,并且在某些市场中严重缺乏熟练工人;项目复杂度较低的细分领域进入门槛低,非正式劳动力的比例高,这使得规模较小且效率低下的公司可以参与竞争;建筑行业受到严格的监管,从施工许可、安全认证和工地管理等所有事情,都受到严格管制,招标中的最低价规则使基于质量、可靠性或可替代设计的竞争更加复杂。

 

这些市场特征之下,今天的建筑业需要克服多种阻碍生产力和变革的力量:(具有独特性的定制项目的)可重复性和标准化程度有限;(本地市场结构和行业门槛低导致)碎片化(横向和纵向均是),大部分是规模经济有限的小公司;项目步骤繁多、责任分散化使得协调变得更加复杂,承包模式和激励机制错位;风险通常会在价值链内转移,而不是消除,参与者从索赔中获利而不是直接受益于优质的交付;高度不可预测性和周期性导致建筑公司依赖临时员工和分包商,从而影响了效率,限制了规模经济并降低输出质量和客户满意度。

 

变化的市场环境、技术进步和具有颠覆性的新进入者将触发行业大变。

 

在新冠疫情之前,建筑业的颠覆速度已经是前所未有的。未来几年,市场特征可能会有根本性变化,例如:技术工人的匮乏、基础设施和经济住房带来的持续成本压力、对工地可持续性和安全性的更严格规定、客户和业主需求的日益复杂等。隐现的颠覆包括工业化和新材料、产品和过程的数字化以及新进入者,这些将塑造未来的行业动态(图表 A)。

 

 

颠覆源: 本(TCO)压力。客户和业主越来越复杂,不断有更专业的资金涌入建筑行业。例如,从 2014 年到 2019 年,私募股权公司筹集了超过 3880 亿美元用于基础设施项目,其中仅在 2019 年就筹集了 1000 亿美元,比2018 年增长了 24%。客户在性能、全生命周期成本和可持续性方面的需求也在不断发展:建筑物能源和运营效率以及建筑结构的灵活性和适应性将成为当务之急。希望获得简单的数字交互以及可适新更强的建筑结构的客户也不断提高期望。

 

由于公共预算紧张和住房负担能力问题,建筑行业面临持续的成本压力。麦肯锡(McKinsey)的分析发现,到 2035 年,全球基础设施投资将需要 69.4 万亿美元,以支持预期的 GDP 增长,而且全球三分之一的城市家庭无法负担得起市价房屋。新冠疫情的经济影响加剧了该问题——成本和负担能力问题。

 

熟练劳动力的持续短缺和不断变化的物流方式。技术工人短缺已成为几个市场的主要问题,退休将耗尽人才。例如,预计到 2031 年美国现有建筑工人中将有约 41%退休。在撰写本文时,新冠疫情对这种进程的影响是不确定的。

 

安全和可持续性法规以及建筑规范的标准化。对可持续性和工地安全性的要求不断提高。在新冠疫情发生之后,需要新的健康和安全流程;关于气候变化的全球讨论加剧了行业碳排放的压力。

 

同时,在某些市场中,政府认识到需要标准化建筑规范或提供工厂建造产品的类型证书和认证,而非对每个场所逐一审查,但这一过程仍然缓慢。

 

工业化。模块化,非现场生产和现场组装自动化将实现工业化和基于产品的非现场方法。随着新冠疫情的进一步发展,向更加可控环境的转型将更加有价值。向高效异地制造过渡的下一步涉及集成自动化生产系统,从本质上使建筑更像汽车制造。

 

新材料。水泥等传统基础材料的创新可以减少碳排放。新兴的轻质材料,例如轻钢框架和交叉层压木材,可以带来更简单的工厂模块生产。他们还将改变物流模式,实现更远距离的物料运输和更大程度的集中化。

 

产品和流程的数字化。数字技术可以实现更好的协作,对价值链的更好控制以及向更多数据驱动型决策的转变。这些创新将改变公司处理运营、设计和建造以及与合作伙伴互动的方式。集成了物联网(IoT)的智能建筑和基础设施将提高数据可用性,并实现更高效的运营以及新的业务模型,例如基于绩效的承包和协作签约。公司可以使用建筑信息模型(BIM)创建完整的三维模型,并增加进度和成本等其他层次数据,在项目的早期就把设计阶段与价值链的其余部分集成起来,而不是在施工的同时完成设计,从而提高效率。这将从根本上改变建筑项目中的风险和决策顺序,并使传统的 EPC 模式被颠覆。自动化的参数设计和族库将改变工程设计环节。使用数字工具可以显著改善现场协作,而且数字渠道正在扩展到建造环节中,具有改变整个价值链中买卖商品交互方式的潜力。与其他行业一样,新冠疫情正在加速数字工具的集成。

 

新进入者。初创企业、老牌玩家增加投资以及来自风险资本和私募股权的新资金正在加速颠覆当前的商业模式。随着新冠疫情引发的经济危机的发展,我们还预计公司重组和并购活动将会增加。

 

 

 期望九种变革能够从根本上改变建筑行业 

 

根据我们的调查,超过 75%的受访者认为这些变革很可能会发生,而超过 60%的受访者认为这些变革可能会在未来五年内发生。新冠疫情带来的经济影响似乎将加速它们的发展。

 

基于产品的路径。将来,越来越多的建筑结构和附加服务将作为标准化的产品来交付和销售,包括开发人员推广品牌产品,具有标准化但可定制设计(可以从一个产品世代升级到另一个)的建筑,以及使用异地生产的模块化元素和标准化组件进行交付。这些模块和元件将运送到现场并组装。在安全、非敌对的环境中,生产将会类似于装配生产线的过程,并具有高度的可重复性。

 

专业化。为了提高利润率和差异化水平,公司将开始专注于细分市场(例如豪华单户住宅,多层住宅,医院或加工厂),从而在这些领域和市场中建立竞争优势。公司将专门研究使用不同的材料、部件或建造方法。向专业化的转变还将要求公司开发能力和知识累积能力,以保持其竞争优势。显然,参与者将需要仔细权衡效果、效率和品牌定位 ——更大范围的专业化可以应对潜在风险,更多元的组合带来周期性优势。

 

价值链控制以及与核心供应链的集成。公司将转型到控制价值链上的重要活动,例如工程设计,选择组件制造,供应链管理和现场组装。公司将能够通过纵向整合或战略联盟与合作伙伴关系来实现这一目标,具体方法是使用协作合同和更一致的激励措施。数字技术将改变交互模型:BIM 模型将在流程的早期阶段做出更多决策,分销将转向在线平台和高级物流管理,而端到端软件平台将使公司能够更好地控制和整合价值联和供应链。价值链控制或集成将减少界面摩擦,并使创新更加灵活。

 

合并。对专业化和创新投资的不断增长的需求(包括使用新材料,数字化,技术和设施以及人力资源),需要比目前更大的企业规模。随着基于产品的方法具有更高的标准化和可重复性,进一步增加了扩大规模的重要性,建筑行业可能会越来越多地看到在价值链的特定环节以及整个链条上的并购。

 

以客户为中心和品牌化。通过产品化,即将开发、工程或建筑服务转变为易于投放市场的产品或解决方案,具备独特属性和价值的品牌将变得更加重要。与传统的消费行业一样,强大的品牌可以使客户与建筑公司或供应商的产品更紧密地联系在一起,并有助于建立和保持关系并吸引新客户。与其他制造业中的品牌相似,此类建筑品牌将包括产品和服务质量、价值、交货时间、可靠性、服务产品和保修等方面。

 

技术和设备投资。产品化意味着需要建立异地工厂,这需要对工厂,制造机械和设备(例如用于自动化制造的机器人技术)和技术进行投资。在不使用模块化的情况下,使用先进的自动化设备和无人机以及其他技术,建筑工地也可能会变得更加资本密集。研发投资对专业化或产品化程度更高的公司将变得越来越重要,因此公司可能会增加用于开发创新产品的支出和技术投入。

 

人力资源投资。创新、数字化、价值链控制、技术使用以及终端应用细分领域的专业化都增加了研发和内部专门化的重要性,这将促使企业在人力资源上进行更多投资。风险管理和其他当前功能的重要性将降低,其他功能的重要性将提升(如供应链管理)。为了构建必要的能力,公司将需要进一步投资于其员工队伍。大多数参与者都在努力吸引他们所需的数字人才,并且为未来商业模式转变而兴奋。

 

国际化。更高的标准化将降低跨地区运营的障碍。随着规模对于获取竞争优势变得越来越重要,参与者将增加其全球足迹,既包括基础设施等高价值、小批量项目,也包括全球需求的、可复制的产品。但新冠疫情可能会减缓这种发展。

 

可持续发展。尽管可持续性已经是一个重要的决策因素,但我们才刚刚处于日新月异的快速发展中。除了减少碳排放的讨论之外,自然气候风险已经在增长并需要应对。公司在采购材料时需要考虑对环境的影响,以使制造业将变得更加可持续(例如,使用电机)并使供应链在可持续性和弹性方面得到优化。此外,工作环境将需要从敌对性转变为非敌对性,从而使施工更安全,耗水量、灰尘、噪音和垃圾也是关键因素。

 

如今,基于项目的构建过程似乎将从根本上转向基于产品的方法(图表 B)。公司不会在现场建造独特设计的结构,而会在异地设施中进行生产。标准化的子元素和构件很可能会在内部像研发一样设计。这些元素将单独制造,然后与定制选项进行组合以满足定制要求。为了通过重复有效地进行生产并学习,开发人员、制造商和承包商将需要专注于细分终端用户。数据驱动的商业模式将会出现。总体而言,这一过程可能类似于造船或汽车制造等其他行业的制造。

 

我们有理由相信,以赢家为主导的格局将会出现,而无法迅速调整的公司就有可能看到市场份额和利润率下降的风险,直到最终倒闭。

 

建筑业不是第一个在整个价值链上遇到落后生产力和被破坏颠覆的行业。可以从其他行业身上汲取教训,这些行业具有相似的特征并曾遇到建筑业现在面临的挑战。我们分析了其中四个行业的变化:造船业、商用飞机制造业、农业和汽车制造业。所有这些变化都清晰可见,并且价值转移给那些能够最好地应对变化的人。生产技术的创新和新的工作方法启动了新进程。如今,在各个行业中,赢家都继续在技术上进行大量投资,其中很多都专注于数字化以及数据驱动的产品和服务。

 

例如,过去在商用飞机制造中,行业格局高度分散。每架飞机都是根据定制和基于项目的制造设置从头开始建造的。工业化引发了向装配式制造的转变变革,装配式制造后来变得高度自动化。由于随后的标准化,商用飞机制造行业进入了整合阶段,导致了两个主要参与者的崛起:空客和波音。转型导致了产业链价值向客户的明显重大转移。由于商用飞机制造面临着与现在建筑业相似的阻碍力,转型过程大约花费了 30 年的时间。

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